住宅ローン控除は、住宅ローンを借りると節税ができるおトクな制度です。
住宅ローンの返済は家計の大きな割合を占めます。住宅ローン控除はその負担を減らすために役立つ制度なのですが、昨年（2022年）から制度が変更になりました。
住宅ローン控除とは
住宅ローンを利用して住宅の新築・取得又は増改築等をした場合、最大13年間、各年末の住宅ローン残高の0.7％を所得税額等から控除する制度です。
（注）所得税から控除しきれない場合、翌年の住民税（上限：9.75万円）から控除
購入する住居の種類（性能）に合わせて、住宅ローン控除の対象となる借入限度額が4段階に分かれます。
より性能の高い住宅を購入するほど、たくさん控除が受けられるようになっているのが下記の表からご確認いただけます。
住宅の種類と借入限度額、控除額の上限は、次の表をご参考ください。
2023年に入居した場合
| 住宅の種類 | 借入限度額 | 控除率 | 控除期間 | 最大控除額 （年間） | 最大控除額 （期間合計） | |
| 新築住宅 買取再販 | 長期優良住宅・低炭素住宅 | 5,000万円 | 0.7％ | 13年 | 35万円 | 455万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 31.5万円 | 409.5万円 | |||
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 | 28万円 | 364万円 | |||
| その他の住宅 | 3,000万円 | 21万円 | 273万円 | |||
| 既存住宅 | 長期優良住宅・低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 10年 | 21万円 | 210万円 | |
| その他の住宅 | 2,000万円 | 14万円 | 140万円 |
なお、上記の表は2023年末までに入居した場合です。2024年になりますと借入限度額が下がりますのでご注意ください。限度額減少に伴い最大控除額も変わります。
2024年～2025年までに入居した場合
| 住宅の種類 | 借入限度額 | 控除率 | 控除期間 | 最大控除額 （年間） | 最大控除額 （期間合計） | |
| 新築住宅 買取再販 | 長期優良住宅・低炭素住宅 | 4,500万円 | 0.7％ | 13年 | 31.5万円 | 409.5万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 24.5万円 | 318.5万円 | |||
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 28万円 | 364万円 | |||
| その他の住宅 | 2,000万円＊ | 10年 | 14万円 | 140万円 | ||
| 既存住宅 | 長期優良住宅・低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 10年 | 21万円 | 210万円 | |
| その他の住宅 | 2,000万円 | 14万円 | 140万円 |
改正後の主なポイント
1.控除率が0.7％になりました。
その背景には、「逆ざや」現象が起きていたことの問題があります。
2022年の改正まで住宅ローン控除は1％でした。住宅ローンの返済で支払う利息1％を金利が下回ることにより、住宅ローン控除による節税額のほうが多くなるといおう逆転現象が起きていました。住宅ローン控除で年末の住宅ローン残高の1％が戻ってきたら、支払う利息よりもたくさん税金が戻ってきます。住宅ローン控除を利用する人にとっては「おトク」なのですが、税制改正によって、そのおトクに待ったがかかったというわけですが、今でも控除額0.7％を下回る金利（特に変動金利を選択した場合）はたくさんあります。
2.所得制限が引き下がりました。
住宅ローン控除を利用できる方は「年間の合計所得3,000万円以下」と定められていましたが、改正によって「2,000万円以下」に引き下げられました。改正前は高所得者が自己資金を使わずに、逆ざや現象の恩恵を受けるため住宅ローンを利用するケースが多かったことも問題視されました。この引き下げにより一部の高所得者は、住宅ローン控除の対象外となります。
3.住民税からの控除額の上限が引き下げられました。
住宅ローン控除の控除額が所得税から控除しきれない場合は、住民税からも控除ができます。この金額の上限が「前年度課税所得×7％、最大13万6,500円まで」から「前年度課税所得×5％、最大9万7,500円まで」に引き下げられました。
4.「その他の住宅」は住宅ローン控除対象外になりますのでご注意を！！
2024年〜2025年に「その他の住宅」に入居する場合、2023年までに新築の建築確認を受けていないと住宅ローン控除を受けることができなくなってしまいます。つまり、2024年以降に新築の住宅を購入する場合には、一定の省エネ性能基準を満たした家でしか住宅ローン控除の適用を受けられなくなりますのでご注意ください。
住宅ローンに関するご相談もお任せください！
2022年の改正によって必ずしもすべての方の控除額が減るとは限りません。
所得制限が引き下げられたことにより一部の高額所得層は住宅ローン控除の恩恵を受けることができなくなりました。
しかし、これまで最大限控除を受けられなかったような中間所得層の場合、控除期間が13年間に延びることで、住宅ローンの借入額や所得税・住民税の金額によってはこれまでよりたくさん控除できるようになるケースも見込めます。
購入前に住宅ローンのシミュレーションを行いますのでお気軽にご相談ください。
